هل تعد مصاريف التشغيل في العقارات مجرد فواتير شهرية، أما أنها عنصراً رئيسياً في تحديد نجاح أو فشل الاستثمار العقاري؟ لا يكفي بأن يكون المبنى جميلاً أو موقعه مميزاً لاستثمار ناجح، بل إن مصاريف التشغيل فيه هي التي تحدد مدى كفاءته وربحيته على المدى الطويل. نتعرف هنا على تفاصيل هذه المصاريف وكيفية حسابها.
ماذا تعني المصاريف التشغيلية؟
يمكن تعريف المصاريف التشغيلية بأنها النفقات التي يتم إنفاقها حفاظاً على العقار وتشغيله بكفاءة. ويتم تسجيل هذه المصاريف ضمن قائمة الدخل وخصمها من الإيرادات، وهو ما يؤثر بشكل مباشر على الربح. ومن أبرز أنواع المصاريف التشغيلية:
- مصاريف الطاقة والمرافق
- الماء والكهرباء والغاز
- مصاريف الاتصالات والإنترنت (في العقارات التجارية)
- أنظمة التكييف والتدفئة
- مصاريف الصيانة والإصلاح
- صيانة دورية (مثل فحص الأنظمة، تنظيف الفلاتر)
- تحديثات البنية التحتية (مثل تغيير الطلاء أو الأرضيات)
- إصلاحات طارئة مثل (أعطال السباكة أو الكهرباء)
- الضرائب والتأمين
- الضرائب العقارية السنوية
- التأمين ضد الكوارث الطبيعية أو الحريق
- رسوم البلدية أو الخدمات الإلكترونية
- التشغيل والإدارة
- رواتب موظفي الإدارة أو موظفي الحراسة
- مصاريف البرمجيات الإدارية أو الأنظمة الذكية
- رسوم شركات إدارة العقار
- الخدمات العامة
- جمع النفايات
- تنظيف الممرات والحدائق
- صيانة المصاعد والمرافق المشتركة
أهمية فهم المصروفات التشغيلية في تقييم العقارات
لا يعد فهم المصاريف التشغيلية مجرد تفصيل محاسبي، بل يعتبر مفتاحاً لاتخاذ قرارات استثمارية ذكية، وذلك يعود للعديد من الأسباب:
- تقييم الربحية بدقة: حيث أن العقارات ذات مصاريف تشغيل منخفضة تكون غالباً أكثر جاذبية للمستثمرين
- تحسين الكفاءة المالية: والذي يساعدك على التقليل من الهدر وزيادة العائد
- المقارنة بين العقارات: وذلك باستخدام نسبة المصاريف التشغيلية، ويمكنك مقارنة أداء عدة عقارات بكل سهولة
- تحديد نقاط الضعف: مثل ارتفاع تكاليف الطاقة أو الصيانة، مما يتيح معالجتها
كيفية تحديد مصاريف التشغيل في العقارات
لتحديد المصاريف التشغيلية في عقارك، لا بد من المرور بعدة خطوات لضمان شمول كل المصاريف فيها. ويكون ذلك باتباع الخطوات التالية:
- جمع البيانات المالية
- الحصول على فواتير الخدمات العامة
- مراجعة عقود التأمين والصيانة
- التحقق من رسوم الإدارة والضرائب
- تصنيف المصاريف
- ثابتة: مثل التأمين، الإيجار، الرواتب
- متغيرة: مثل الصيانة، الكهرباء، الإصلاحات الطارئة
- حساب نسبة التشغيل
- لحساب نسبة التشغيل في العقار يمكن استخدام المعادلة التالية:
- نسبة التشغيل = (مصاريف التشغيل + إجمالي دخل التشغيل) * 100
- لحساب نسبة التشغيل في العقار يمكن استخدام المعادلة التالية:
- تحليل النتائج
- تعد نسبة مصاريف التشغيل أقل من 30% ممتاز في معظم الأسواق، وأن العقار يدار بكفاءة
- تعد نسبة أعلى من 30%-50% جيد، ويحتاج إلى مراجعة وتحسين
- أما نسبة أعلى من 50% تعبر عن خطر مالي محتمل، ويجب التدخل لحله
استراتيجيات للتقليل من مصاريف التشغيل في العقارات دون التأثير على الجودة
التقليل من المصاريف لا يعني تقليص الخدمات، بل التحسين من الكفاءة. ومن أفضل الطرق للتقليل من مصاريف التشغيل:
- التعاقد مع شركات صيانة وقائية، وذلك بدلاً من إصلاحات طارئة
- استخدام تقنيات توفير الطاقة (أنظمة ذكية، LED)
- مراجعة عقود التأمين، والعمل على البحث عن عروض أفضل
- دمج خدمات الإدارة في منصة واحدة بهدف تقليل التكرار
- الاستثمار في مواد بناء مستدامة للتقليل من تكاليف الصيانة على المدى الطويل
ومن المفيد استخدام برمجيات إدارة العقارات بهدف تتبع المصاريف وتحليلها تلقائياً
تأثير مصاريف التشغيل في العقارات على تقييم العقار
عند القيام بتقييم العقار، يأخذ المستثمرون نسبة المصاريف التشغيلية في الاعتبار، وذلك للعديد من الأسباب:
- تأثيرها على صافي الربح المتوقع
- تحديد مدى قدرة العقار على المنافسة في السوق
- المساعدة في التنبؤ بالعائد على الاستثمار
- استخدامها في مقارنة العقارات ضمن نفس الفئة أو المنطقة
وتعد العقارات ذات المصاريف التشغيلية المنخفضة أكثر كفاءة وربحية، وهو ما يزيد من قيمتها السوقية.
ما هي رسوم التشغيل؟
لا تعد رسوم التشغيل أو رسوم المصاريف التشغيلية مجرد أرقام موجودة في تقرير مالي، بل تعتبر مؤشراً حقيقياً على صحة واستدامة العقار. ومن خلال فهم ماهية المصاريف التشغيلية وأنواعها، واتباع الخطوات لتحديد مصاريف التشغيل في العقارات، يمكن تحسين أداء الاستثمار وزيادة الأرباح. ولا بد من تذكر بعض النقاط الهامة:
- مراقبة نسبة التشغيل بانتظام
- التقليل من التكاليف بذكاء، ودون التأثير على الجودة
- استخدام البيانات بهدف اتخاذ قرارات استثمارية مدروسة
بعد استعراض مصاريف التشغيل في العقارات ، من الضروري إدراك أن هذه التكاليف تضاف إلى الميزانية، وهي نقطة رئيسية في إدارة العقار بوعي وذكاء. وإن فهم هذه المصاريف يمكن أن يكون الفارق بين نجاح أي استثمار أو فشله. وإن كنت مهتماً بالاستثمار الناجح يمكنك الاطلاع على قواعد الاستثمار العقاري من خلال زيارة مدونة بيوت السعودية التي تقدم لك كل جديد.
