هل تعتقد أن امتلاك عقار دائم يعني استثمار آمن؟ بالرغم من أن العقارات تعتبر من الأصول التي يفضلها أغلب المستثمرين حول العالم، إلا أن هذا المجال لا يخلو من المخاطر والتحديات التي يمكن أن تقلب الموازين رأساً على عقب. فلا بد من أن تكون جاهزاً للتعامل مع التحديات التي قد تواجهك وأن تكون مستعداً لها. نستكشف في هذا المقال أبرز مخاطر الاستثمار العقاري ، ونقدم لك بعض النصائح التي يمكن أن تساعدك في حماية استثمارك العقاري، وتحقيق العوائد المستدامة لك.
ما هي مخاطر الاستثمار العقاري؟
يعتبر الاستثمار العقاري من أكثر أنواع الاستثمار استقراراً وشيوعاً، فهو أحد الاستثمارات منخفضة المخاطر، إلا أنه لا بد من تعرضه للمخاطر، ومن المفيد لنا الوعي بمخاطر هذا الاستثمار العقاري، وفهم كيفية تقليلها للتمكن من اتخاذ قرارات استثمارية ذكية.
أنواع مخاطر الاستثمار العقاري وكيفية التخفيف منها
وتعتمد هذه المخاطر على استراتيجيات الاستثمار العقاري التي يمكن اختيارها. ومن أبرز المخاطر التي تواجه الاستثمار العقاري:
مخاطر السوق
تعرف مخاطر السوق بالمخاطر الاقتصادية، والتي يمكن تعريفها بأنه إمكانية انخفاض قيم الممتلكات أو معدلات الإيجار وذلك نتيجة للتغيرات في الاقتصاد العالمي أو السوق المحلية.
ومن الأمثلة على مخاطر السوق توقف مبيعات العقارات خلال الشهر الأول من جائحة كورونا، حيث إن عدم اليقين الاقتصادي دفع الكثيرين إلى تأجيل خططهم، ومنهم من باعوا عقاراتهم خلال هذه الفترة بأقل من سعر السوق، وذلك خوفاً من عدم ظهور مشتري جديد لفترة. ويمكن التخفيف من مخاطر السوق في الاستثمار العقاري:
- تنويع الاستثمارات بهدف توزيع المخاطر على قطاع أوسع من السوق
- التفكير في الاستثمار في العقارات التي تقوم تلبية الاحتياجات الأساسية مثل الإسكان بأسعار معقولة
- الاستثمار في العقارات الإيجارية التي تشهد طلباً قوياً من المستأجرين بهدف توفير دخل ثابت خلال فترات انخفاض السوق
مخاطر الموقع
تتأثر قيمة أي عقار بموقعه بشكل كبير، حيث أن التغيرات في الحي يمكن أن تؤثر على قيمة العقارات فيه وتزيد من نسبة مخاطر الاستثمار العقاري .
ومن الأمثلة على ذلك، يمكن أن يزيد خط المترو الجديد من قيمة العقارات الواقعة حول المحطات الجديدة، حيث أن أسعار الإيجار يمكن أن تنخفض خلال بناء المحطات. ويمكن التخفيف من مخاطر الموقع في الاستثمار العقاري:
- اختيار عقارات في أسواق عقارية رائجة للعثور على أفضل العروض
- الحصول على آراء احترافية حول الأحياء المحتملة للاستثمار فيه من خبراء العقارات المحليين
- البقاء على اطلاع دائم بقوانين تقسيم المناطق المحلية ومشاريع التطوير القادمة
المخاطر الخاصة بالملكية
قد تؤدي المشكلات الخاصة بالممتلكات مثل البناء السيء، أو المشاكل الهيكلية، أو الأنظمة القديمة إلى تكاليف غير متوقعة.
ومن الأمثلة على ذلك تقليل المستثمر من تقدير تكاليف تجديد عقار متعثر، وقد يؤدي الخطأ في التقدير إلى تجاوز المشروع للميزانية المخصصة والتقليل من الأرباح. ويمكن التخفيف من مخاطر الملكية في الاستثمار العقاري:
- إجراء عمليات فحص شاملة بالاستعانة بمفتشي المنازل المرخصين لتقييم حالة العقار
- الميزانية اللازمة للإصلاحات والصيانة المحتملة
- شراء العقارات مع الضمانات أو الكفالات
مخاطر التمويل من أبرز مخاطر الاستثمار العقاري
يمكن أن تؤثر التغير في أسعار الفائدة، أو حتى عدة القدرة على تأمين التمويل المناسب على ربحية العقارات الاستثمارية.
ومن الأمثلة على ذلك: إيقاف المستثمرين عمليات الاستحواذ الجديدة عند رفع أسعار الفائدة لمكافحة التضخم، وذلك أدى لارتفاع تكلفة الفائدة لانخفاض هوامش ربح المستثمرين.
كيفية التخفيف من مخاطر التمويل
ويمكن التخفيف من مخاطر التمويل في الاستثمار العقاري:
- الحصول على قروض عقارية ذات سعر فائدة ثابت لتكاليف فائدة ثابتة، حيث يمكن إعادة تمويل القرض إذا انخفضت أسعار الفائدة بوقت لاحق
- الحفاظ على درجة ائتمانية جيدة لتأمين شروط قرض مواتية
- تجنب الإفراط في الاستدانة من خلال الحفاظ على نسبة جيدة من الديون إلى حقوق الملكية
المخاطر المتعلقة بالسيولة
تعني السيولة بأنها تحويل الأصول إلى نقد، وتعد الاستثمارات العقارية التقليدية منخفضة السيولة، وذلك لطول فترة البحث عن مشتري للعقار ونقل ملكيته.
ومن الأمثلة على ذلك: يحتاج مالك عقار للإيجار بشكل مفاجئ إلى سيولة نقدية للاستفادة من فرصة استثمارية محدودة المدة، ويرغب في بيع العقار بهدف الحصول على المال اللازم للفرصة الجديدة، حيث يمكن أن يستغرق الأمر شهوراً للعثور على مشتري وإتمام الصفقة وتحصيل العائدات.
كيفية التخفيف من مخاطر السيولة
ويمكن التخفيف من هذه مخاطر السيولة في الاستثمار العقاري كما يلي:
- اختيار الاستثمارات العقارية الحديثة ذات السيولة الأعلى
- فهم الخيارات لتحويل حقوق الملكية في المنزل إلى نقد
مخاطر متعلقة بالمستأجر وتعد من أكبر مخاطر الاستثمار العقاري
يمكن أن يتسبب المستأجرين الصعبين في حدوث مشاكل مثل تفويت دفعات الإيجار، تلف الممتلكات، الشواغر غير المتوقعة، وحتى المشكلات القانونية.
ومن الأمثلة على ذلك أن يفسخ المستأجر عقد الإيجار دون سابق إنذار، تاركاً إيجاراً غير مدفوع، وعقار في حالة من الفوضى. وعلى مالك العقار تسليم العقار، والبحث عن مستأجر جديد، بالإضافة إلى تحصيل ديون المستأجر السابق.
كيفية التخفيف من مخاطر المستأجرين
ويمكن التخفيف من مخاطر المستأجرين في الاستثمار العقاري كما يلي:
- فحص المستأجرين جيداً من خلال التحقق من الخلفية والائتمان حسب القانون
- طلب وديعة لتغطية أي أضرار أو أرصدة غير مدفوعة
- إعداد اتفاقيات إيجار واضحة وشاملة
المخاطر التنظيمية والقانونية
يمكن أن تؤثر التغييرات في اللوائح والقوانين مثل قوانين مراقبة الإيجارات، تقسيم المناطق، والديون السندات المعتمدة من قبل الناخبين على ربحية الاستثمارات العقارية.
ومن الأمثلة على ذلك أن يجد أصحاب العقارات المؤجرة في أنفسهم في موقف صعب عند فرض الدولة فجأة قيوداً صارمة على إيجارات المنازل والمسقفات.
كيفية التخفيف من المخاطر القانونية
ويمكن التخفيف من المخاطر القانونية في الاستثمار العقاري من خلال:
- البقاء على اطلاع بالقوانين الوطنية والمحلية
- استشارة محامي العقارات حسب الحاجة
- تنويع الاستثمارات للتخفيف من تأثير التغيرات التنظيمية المحلية
إدارة المخاطر
إن سوء إدارة العقار يمكن أن يؤدي إلى زيادة فترات شغور العقار، مما يؤدي إلى تكبد تكاليف صيانة مفرطة، مما يعمل على خفض قيمة العقار.
ومن الأمثلة على ذلك إهمال مالك العقار لعقاره المؤجر، مما يؤدي إلى تأجيل الصيانة وانخفاض قيمة الأصل.
كيفية التخفيف من مخاطر الإدارة
ويمكن التخفيف من مخاطر الإدارة في الاستثمار العقاري من خلال:
- فحص العقار وصيانته بانتظام، والاستجابة لطلبات الصيانة من المستأجرين بشكل فوري
- تنفيذ أنظمة إدارة الممتلكات الفعالية للبقاء ضمن الأنظمة
- التفكير في تعيين شركة إدارة عقارات للتعامل مع عمليات الإيجار اليومية
المخاطر البيئية
يعد هذا النوع من مخاطر الاستثمار العقاري التي لا يمكن تجاوزها، حيث يمكن أن تؤدي الكوارث الطبيعية والقضايا البيئية وتغير المناخ إلى إتلاف العقارات وتقليل قيمتها
ومن الأمثلة على المخاطر البيئية تشكل ارتفاعات منسوب مياه البحر، وتزايد الأعاصير الموسمية، مما يهدد الممتلكات العقارية الساحلية.
كيفية التخفيف من المخاطر البيئية
ويمكن التقليل من هذه المخاطر البيئية في الاستثمار العقاري:
- اختيار المواقع التي يكون فيها خطر الكوارث الطبيعية أقل
- الاستثمار في التغطية التأمينية القوية للأصول العقارية
- جعل الممتلكات العقارية أكثر مرونة، وذلك باستخدام مواد البناء عالية الجودة وطرق البناء
مخاطر الضرائب
على الرغم من عدم وجود فوائد ضريبية متعددة للاستثمار العقاري، إلا أنه هناك خطر يتمثل في التغييرات في السياسات الضريبية، أو ارتفاع الضرائب العقارية، أو ضعف التخطيط الضريبي الذي قد يؤثر على العائد الصافي على الاستثمارات العقارية.
ومن الأمثلة على ذلك بناء مستثمر لوحدة سكنية إضافية، وعدم تخطيطه لزيادة ضريبة العقار الناتجة عن زيادة قيمته، مما أدى لدفع قيمة ضريبية كبيرة بشكل غير متوقع، مما يخلق قلقاً بشأن التدفق النقدي على المدى القصير.
كيفية التخفيف من مخاطر الضرائب
ويمكن التخفيف من مخاطر الضرائب في الاستثمار العقاري من خلال:
- البقاء على اطلاع على الضرائب والتغييرات عليها
- الاستفادة من مزايا ضريبة العقارات
- استشارة خبراء الضرائب لتقليل الالتزامات الضريبية
كيفية إدارة المخاطر و نصائح تجنب مخاطر الاستثمار العقاري
لتجنب المخاطر التي يمكن أن تحدث للاستثمار العقاري الخاص بك، وتحقيق عوائد مستقرة، إليك مجموعة من النصائح العملية التي قد أوصى بها الخبراء في مجال الاستثمار العقاري:
- اختيار الموقع بعناية، واختيار مواقع ذات نمو عمراني وخدمات متكاملة
- إجراء دراسة شاملة للسوق العقاري، وفهم العرض والطلب، واتجاهات الأسعار، والمناطق الواعدة
- التأكد من الوضع القانوني للعقار، والتحقق من التراخيص، الملكية، وعدم وجود نزاعات قانونية على العقار بالاستعانة بمحامٍ تخصص
- تنويع الاستثمارات العقارية، وعدم وضع كل رأس المال في منطقة واحدة أو نوع واحد مثل الاستثمار في أكثر صندوق من من صناديق الاستثمار العقاري
- احتساب كافة التكاليف والمصاريف الخفية مثل الضرائب، الصيانة، ورسوم الإدارة
- وضع خطة خروج للطوارئ، وتحديد كيفية التصرف مسبقاً في حال احتجت لبيع العقار
- التعامل مع شركات موثوقة وخبراء عقاريين ذوي سمعة جيدة، واستشارة خبراء قبل البيع أو الشراء
تحديات الاستثمار العقاري في السعودية
يواجه سوق الاستثمار العقاري في السعودية مجموعة من التحديات التي تتطلب وعياً استراتيجياً جقيقاً من المستثمرين. ومن أبرز التحديات التي يشهدها الاستثمار العقاري في السعودية:
- ارتفاع أسعار الأراضي في المدن الكبرى
- نقص المعروض العقاري خاصة في فئات العقارات المتوسطة
- تفاوت جودة البنية التحتية في بعض المناطق
- تقلبات أسعار النفط المؤثرة على قدرة المشترين الشرائية
- زيادة تكاليف البناء والمواد الخام نتيجة التضخم العالمي
- ارتفاع أسعار الفائدة وصعوبة التحويل على التمويل العقاري
- قضايا الملكية والنزاعات القانونية التي يمكن أن تعطل المشاريع
- تقلبات في القدرة الشرائية للمستهلكين
- سياسات التملك العقاري التي قد تؤثر على الاستثمار وقرارات الشراء
ننجذب في عالم الاستثمار العقاري للأرباح المحتملة دون الوعي لحجم التحديات والمخاطر التي قد نتعرض لها في الطريق. حيث أن التخطيط الواهي والتحليل الدقيق والاحتياط الذكي في مثل هذه الخطوة هو مفتاح النجاح الحقيقي لتفادي مخاطر الاستثمار العقاري وتحقيق الأمان المالي لمواجهة أي تحديات. وإن كنت من المهتمين بعالم الاستثمار العقاري يمكنك الاطلاع على استراتيجيات بديلة للـ BRRRR من خلال زيارة مدونة بيوت السعودية التي تقدم لك كل جديد.
