كيف أصبحت العقود العقارية الضامن الأكبر لتدفق الاستثمارات في المملكة؟ أصبح العقد العقاري اليوم سنداً تنفيذياً يعتد به في منصات القضاء. ومع التحديثات الأخيرة في أنظمة الهيئة العامة للعقار في السعودية بات من الضروري لكل باحث عن سكن أو مستثمر فهم خريطة العقود الجديدة. نضع بين يديك دليلاً للعقود العقارية في المملكة وأهداف كل منها.
ما هي العقود العقارية ؟
هي عقود تتعلق ببيع أو شراء أو إيجار الممتلكات العقارية. وتضم هذه العقود الأملاك الأراضي، المباني، الشقق، والفلل، وغيرها من العقارات. وتشكل العقود جزءاً أساسياً من القانون السعودي، وتعتمد فيه على الشروط الشرعية والقوانين المدنية. ويجب أن تكون هذه العقود مكتوبة بدقة ووضوح لتكون ملزمة للأطراف. ويضمن تسجيل العقود في السجل العقاري حقوق الأطراف ويثبت الملكية.
أنواع العقود العقارية
تتنوع العقود في النظام والقانون السعودي، حيث يوجد أحكام مختصة بكل نوع منها. ومن أبرز أنواع العقود:
عقد بيع عقار
هو عقد يلتزم فيه البائع بنقل الملكية للعقار إلى المشتري، وذلك من خلال السجل العقاري، ويكون مقابل مبلغ متفق عليه. ويعد التزام البائع بنقل الملكية للعقار في السجل العقاري شرطاً أساسياً كطرف أول في العقد. ويتبر التزام المشتري بدفع الثمن شرطاً أساسياً كطرف ثاني.
ويعد كتابة عقد البيع وتوثيقه ضرورياً لحماية الطرفين، وضمان تنفيذ الالتزامات من تسليم ونقل الملكية. إلى جانب تجنب البطلان الذي يمكن أن يحق بالعقود غير المسجلة. ويتطلب توثيق العقد في دوائر التسجيل المختصة لنقل الملكية قانونياً.
عقد تسويق عقاري من أهم العقود العقارية
عقد التسويق العقاري هو اتفاق قانوني ملزم، يتم إبرامه بين مالك العقار والمسوق العقاري لتنظيم أنشطة الترويج للعقار، مثل التصوير والحملات الإعلانية. ويهدف العقد إلى جذب المشترين أو المستأجرين مقابل عمولة، وعادةً ما يستحق المسوق عمولته بعد الانتهاء من الحملة التسويقية أو إتمام البيع.
ويبرم عقد التسويق لمدة محددة حسب الاتفاق، يمكن تجديده. ويمكن أن يكون العقد حاصراً يمنح المسوق حق التسويق الوحيد. ويتم في عقد التسويق تحديد مبلغ ثابت أو نسبة مئوية، يتم استحقاقها عند توقيع العقد أو إتمام الصفقة. ويشكل العقد توثيق بيانات العقار، تقديم تقارير دورية للمالك، واستخدام وسائل إعلامية.
العقد الخاص بمبايعة عقار
عقد مبايعة عقار هو عبارة عن وثيقة قانونية ملزمة، تقوم بتوثيق اتفاق بين كل من البائع والمشتري لنقل ملكية عقار من أرض أو شقة أو منزل مقابل ثمن نقدي محدد. ويتضمن العقد تفاصيل عن العقار، شروط الدفع، والالتزامات المتبادلة. ويعتبر العقد الضمان القانوني الأساسي لحماية الحقوق خاصة عند توثيقه.
وفي العقد يجب تحديد طرفي العملية الشرائية وبياناتهما، تحديد العقار وتفاصيله، طريقة الدفع، السعر، والعربون. وتشمل التزامات البائع نقل ملكية العقار، تسليم العقار، وضمان سلامته من أي رهن أوعيوب خفية. ويمنع العقد أي نزاعات قانونية مستقبلية، ويقوم بإثبات الملكية في السجلات الرسمية.
عقد وساطة عقارية
عقد الوساطة العقارية هو اتفاق نظامي موثق، ويكون غالباً عقد إلكتروني. يتم العقد بين الوسيط العقاري المرخص وطرف مستفيد بهدف تقديم خدمات عقارية مقابل عمولة. ويهدف العقد إلى إتمام صفقات الإيجار أو البيع، ويتم تحديد التزامات الطرفين ونسبة العمولة، أو تقديم خدمات تسويقية.
ويتضمن العقد بيانات الأطراف، نوع الوساطة، تفاصيل العقار، مدة العقد، ونسبة العمولة. وويمكن أن يكون العقد حصرياً لوسيط واحد أو غير حصري. ويستحق الوسيط العمولة عند إتمام الصفقة العقارية أو خلال مدة لا تتجاوز شهرين من انتهاء العقد. ويجب أن يكون العقد مكتوباً وموثقاً من خلال منصة الهيئة العامة للعقار ليحتج به.
عقد التمويل العقاري المدعوم
هو عبارة عن منتج تمويلي متوافق مع الشريعة الإسلامية. ويقوم بتقديمه صندوق التنمية العقارية في الرياض بالتعاون مع المؤسسات والبنوك التمويلية. ويقوم هذا الصندوق بسداد أرباح التمويل بشكل كلي أو جزئي عن المستفيدين المؤهلين، وذلك ليصل لمبلغ 500 ألف ريال سعودي، وذلك بهدف تيسير تملك السكن، وذلك بمدة تمويل تصل إلى 25 عام.
ويتحمل الصندوق أرباح التمويل على تمويل يصل إلى 500 ألف ريال سعودي. ويتراوح مبلغ التمويل ما بين 250 ألف إلى 7 ملايين ريال سعودي، بمدة سداد تكون من 5 إلى 25 سنة. ويشمل العقد تأميناً تكافلياً مجانياً ضد العجز الكلي أو الوفاة، وتأميناً ضد الكوارث الطبيعية والحرائق. وتبلغ قيمة الدفعة المقدمة للمسكن الأول 10% من سعر العقار، ويجب أن يكون المستفيد من التمويل مدرجاً ضمن قوائم وزارة الإسكان وصندوق التنمية العقارية، مع أخذ موافقة جهات التمويل على قدرته المالية.
الأسئلة الشائعة عن العقود العقارية
يتساءل الكثيرون حول تفاصيل العقود العقارية في السعودية وأبرز أنواعها وتفاصيلها. ومن أبرز تلك الأسئلة المتداولة:
يشترط القانون السعودي إبرام عقد بين طرفي العقد قبل الانفصال الفعلي. مع تحديد شروط معينة ليكون العقد السعودي نافذاً. وتشكل هذه الشروط: السلع، السعر، الكمية، الأطراف، وطريقة الدفع.
حسب نظام الوساطة العقارية الجديد، فإنه لا يحق لأي مكتب أو وسيط عقاري عرض أي عقار أو حتى إتمام صفقة إلا بوجود عقد وساطة عقارية إلكتروني، ويكون مسجلاً في الهيئة العامة للعقار. ويأتي ذلك لضمان حقوق الجميع.
في العقد النقدي يتم نقل الملكية فوراً مقابل الثمن. أما عقد المرابحة يتضمن انتقال الملكية للبنك أولاً أو رهنها لصالح البنك حتى يتم سداد كامل الأقساط.
في الختام، تبقى العقود العقارية صمام الأمام في العلاقات العقارية. ومع التحول الرقمي الذي تشهده السعودية، باتت الحماية القانونية سهلة، فقط احرص على أن تكون عقودك موثقة، نظامية، ومستوفية لكافة الشروط، لجعل تجربتك العقارية سليمة وخالية من النزاعات.
ويمكنك الاطلاع أيضاً على العقود العقارية الذكية من خلال زيارة مدونة بيوت السعودية التي تقدم لك كل جديد.
