تمتلك السعودية قانون عقاري محكم وفعّال عن طريق الأنظمة والتشريعات التي تهدف إلى تحسين البيئة العقارية في المملكة، حيث برز نظام ملكية الوحدات العقارية ليكون منارةً يهتدي إليها الراغبين والمنتفعين في هذا المجال، فما هو هذا النظام؟، وما هي كيفية سريانه؟، نعرض لكم في مقالنا اليوم جميع المعلومات المتعلقة به وما يحتويه من فائدة عامة، تابعوا معنا أبرز التفاصيل.
إصدار نظام ملكية الوحدات العقارية في السعودية
صدر هذا النظام بمرسوم ملكي رقم م/85 الموافق لعام 1441هـ/ 2020م، ونشر رسمياً في 13/ مارس من عام 2020م ضمن اللائحة التنفيذية المقسّمة إلى فصول عديدة وتتضمن 41 مادة قانونية موزعة بين الشروط والإجراءات والإدارة، إذ أتى إصدار هذا النظام ليكون درعاً يحمي المُلّاك من أي تجاوز وتنظيم العقارات لإنشاء بيئة استثمارية خصبة.
ما هو قانون الملكية العقارية في السعودية؟
يعتبر نظام ملكية الوحدات العقارية وفرزها إطار قانوني يُنظم ملكية الأفراد للوحدات السكنية المستقلة داخل المباني المشتركة، مثل الشقق أو المحلات أو المكاتب، إلى جانب تحديد طريقة فرزها وتوزيع الحقوق والالتزامات بين الملاك، حيث يتملّك كل شخص وحدة خاصة مع اشتراكه في ملكية الأجزاء المشتركة مثل السلالم والمصاعد والممرات.
كما يُطبق هذا النظام وفق اللائحة التنفيذية ويرتبط بها ارتباطاً مُباشراً، إذ تعرض اللائحة ما جاء في النظام من قواعد بشكل عملي، بالإضافة إلى تفعيل مواد النظام عند التطبيق وتنظيم العلاقة بين الأطراف، إلى جانب تحديد العقوبات والإجراءات الصحيحة وضمان التكامل بين الجهات الحكومية، وهذا جاء ضمن سلسلة كبيرة من الأنظمة العقارية التي تعمل في نفس المجال مثل نظام المساهمات العقارية.
ما هو الفرز العقاري؟
هو تقسيم مبنى قائم أو مرخص إلى وحدات عقارية مستقلة مثل الشقق والمكاتب والمحلات، بحيث يمكن بيع كل وحدة على حدة وبشكل منفصل، بالإضافة إلى الاحتفاظ جميع الملاك بنسبة من الأجزاء المشتركة.
اللائحة التنفيذية لنظام ملكية الوحدات العقارية
كما ذكرنا سابقاً، تضم اللائحة التنفيذية لهذا النظام عدة مواد قانونية مُقسمة على فصول تعمل كل واحدة منها في مصلحة الأخرى، وقد جمعنا لكم هذه المواد والفصول للإطلاع عليها بشكل موسع أكثر ودقيق:
التعريفات الرئيسية
يضم الفصل الأول عدة تعريفات رئيسية يمكن من خلالها للقارئ فهم مجريات المواد القانونية، ومن أهمها:
الوحدة العقارية المفرزة
وهي جزء محدد من عقار مشترك يتمتع بالانتفاع والتصرف به بشكل مستقل ومعزول عن باقي أجزاء العقار الأخرى، ومن الممكن أن تشمل نزلاً مثل المنزل والشقة، بالإضافة إلى الشقق والمحال التجارية والمكاتب.
العقار المشترك
باختصار، هو عقار يتكون من عدة وحدات عقارية مفرزة كما عرّفناها سابقاً، إذ يتشارك في ملكية أو انتفاع بعض الأجزاء المشتركة، مثل السلالم والمصاعد والأسطح، بالإضافة إلى المواقف والمرافق العامة.
جمعية الملاك
هي كيان تنظيمي غير ربحي يضم مُلاك الوحدات العقارية المفرزة داخل عقار مشترك، وتهدف إلى إدارة الأجزاء المشتركة وصيانتها وتمثيل الملاك أمام الجهات الرسمية.
فرز العقار وتحديده
يحتوي هذا الفصل على إجازة المالك لتقسيم الأرض/ المبنى إلى وحدات مستقلة وإصدار صك لكل وحدة، بالإضافة إلى ترقيم الوحدات وضوابط رسمية واضحة، كما يضم مستندات الفرز المطلوبة، مثل الصك والمخطط الهندسي والرخص.
أحكام الملكية
الفصل الثالث يوضح حقوق الشركاء مع ضرورة الإفصاح للمشتري عن كل بيانات الوحدة، بالإضافة إلى نطاق استخدام الأجزاء المشتركة والتعويض عند نزع الملكية.
جمعية الملاك أو (جمعية المجمع)
يُلزم هذا الفصل تأسيس الجمعية في حال وجود ثلاثة مُلاك فأكثر؛ إذ تتمتع بشخصية اعتبارية وتتولى إدارة المبنى عبر نظام أساسي يفصّل الاجتماعات والاشتراكات، بالإضافة إلى صلاحيات مدير الجمعية، بعيداً عن وقوع أي خلافات وضبط الحقوق والواجبات.
الإدارة والصيانة
يفرض هذا النظام مشاركة المُلاك في تكاليف الصيانة بنسبة مساحة وحدتهم، علاوةً على تبيين ما يجوز أو لا يجوز فعله داخل الوحدة وما يُعد تحسيناً مشتركاً.
الأحكام الختامية
يُحدد بموجب هذا القانون موعد نفاذ النظام ويلغي الأنظمة السابقة المتعارضة، وينصّ على إصدار اللائحة ونشرها في الجريدة الرسمية.
تطبيق نظام ملكية الوحدات العقارية
لتسهيل وتبسيط الأمور على القارئ، سنطبق هذا النظام وفقاً لأحكام اللائحة التنفيذية على مثال مبسّط؛ لنتخيل معاً مبنى مكون من شقق و مواقف وحدائق مشتركة، سنعرض القوانين والأنظمة التي تعرّف كل مالك ما له وما عليه منذ لحظة تقسيم الأرض إلى وحدات، بالإضافة إلى بيع الشقق والانتهاء بإدارة المبنى وصيانته، تابعوا معنا.
كيف تطبق هذه القواعد عملياً؟
تطبق هذه القواعد وفقاً لأبرز نقاط اللائحة التنفيذية كالآتي:
- البدء بإجراءات الفرز وإعادتها من استيفاء الملكية والمخططات والرخص الهندسية، بالإضافة إلى موافقة الهيئة العامة للعقار وإصدار وثيقة الفرز.
- على البائع تسليم المشتري بياناً مفصلاً عن مساحة الوحدة ونصيبه من الأجزاء المشتركة، إلى جانب العيوب والرهن والنظام الأساسي للجمعية، كما يحق للمشتري فسخ العقد خلال 30 يوماً إذا تبين إخفاء معلومة جوهرية.
- يُرفع طلب تسجيل الجمعية للهيئة خلال 30 يوماً من التأسيس ويُرفق به النظام الأساسي وقائمة الأعضاء وغيرها من المتطلبات.
- يتم تحديد صلاحيات المدير مثل تحصيل الإشتراكات وإبرام العقود وتمثيل الجمعية رسمياً، بالإضافة إلى إعداد الميزانية.
- يجب متابعة الرقابة والشفافية من خلال إلزام الجمعيات بحفظ المحاضر والسجلات، إلى جانب عرضها على كل مالك للإطلاع عليها.
ما أهداف نظام ملكية الوحدات العقارية وفرزها ؟
يتضمن نظام ملكية الوحدات وفرزها عدة أهداف تُسهم في رفع كفاءة البيئة العقارية، مما يجعلها عملية سلسة وقادرة على مواكبة التطور العقاري الرهيب الحاصل في المملكة، ومن أهم هذه الأهداف:
- تنظيم العلاقة بين الملاك في العقار الواحد.
- حفظ حقوق المالك في وحدته والأجزاء المشتركة.
- تقنين الفرز خلال وضع إجراءات رسمية ومعايير لتقسيم المباني إلى وحدات مستقلة.
- تكوين جمعية الملاك التي تدير العقار وتحافظ عليه جماعياً.
- منع النزاعات عبر تحديد استخدام الوحدات وسلامة البناء وتوزيع التكاليف.
كما يمكنكم الاطلاع على أهداف نظام ملكية الوحدات العقارية وفرزها بشكل مفصل أكثر والتعرف على تأثيره الإيجابي في المنظومة العقارية في المملكة.
في الختام، قدمت لكم مدونة بيوت السعودية حول نظام ملكية الوحدات العقارية حسب اللائحة التنفيذية، إنطلاقاً من رؤية 2030 التي تهدف إلى دعم القطاعات في المملكة من عدة نواحي، لذلك يمكنكم الاستكشاف والغوص أكثر في بحر العقارات أكثر خلال مدونتنا التي تعرض لكم كل ما هو جديد في هذا المجال والقوانين والأنظمة أيضاً.
