معدل الشغور في الاستثمار العقاري هو أحد أبرز مقاييس تحليل العقار التي يعتمد عليها المستثمرون لتقييم أداء العقارات ومعرفة مدى جدواها الاقتصادية. هذا المؤشر يكشف نسبة الوحدات غير المؤجرة، ويعطي دلالة مباشرة على العائد المحتمل والمخاطر المرتبطة بالعقار.
في هذا المقال، سنشرح المفهوم، وطريقة الحساب، والعوامل المؤثرة، وكيفية استخدامه في اتخاذ قرارات استثمارية ناجحة.
ما هو معدل الشغور في الاستثمار العقاري؟
معدل الشغور هو النسبة التي تعبّر عن عدد الوحدات غير المؤجرة من إجمالي وحدات العقار. وهو يعكس مدى قدرة العقار على جذب المستأجرين، ويُعد عكس نسبة الإشغال تمامًا.
على سبيل المثال، إذا كان لديك مبنى يحتوي على 50 وحدة، وهناك 10 وحدات شاغرة، فإن معدل الشغور يكون: (10 ÷ 50) × 100 = 20%
كيفية حساب معدل الشغور في الاستثمار العقاري؟
يمكن حساب الشغور بهذه الصيغة البسيطة: معدل الشغور = (عدد الوحدات الشاغرة ÷ إجمالي الوحدات المتاحة) × 100
يمكن حسابه بشكل شهري أو ربع سنوي أو سنوي، حسب فترة التقييم. ومن الضروري استبعاد الوحدات غير الجاهزة للتأجير، مثل الوحدات تحت الصيانة أو التطوير، حتى تكون النتيجة واقعية ودقيقة.
ما الفرق بين معدل الشغور ونسبة الإشغال ؟
معدل الشغور ونسبة الإشغال مرتبطان ببعض بشكل عكسي. فإذا كانت نسبة الإشغال 90%، فمعدل الشغور هو 10%. فالإشغال يعبر عن نجاح العقار في جذب المستأجرين، بينما الشغور يُظهر الفراغ المتاح. والمستثمر الذكي ينظر إلى المؤشرين معًا ليحصل على صورة أوضح حول العقار.
ويمكنك الاطلاع على مقالنا السابق دليلك لفهم نسب الإشغال في العقارات السعودية الذي تناولنا فيه الحديث بشكل مفصل عن نسبة الإشغال وكيفية حسابها.
ما هو الشغور الطبيعي؟
الشغور الطبيعي هو النسبة المتوقعة حتى في العقارات الناجحة. فلا يوجد عقار بإشغال دائم 100%، لأن هناك دائمًا عمليات انتقال، صيانة، أو فترات انتظار بين العقود.
عادةً ما يُعتبر الشغور بنسبة 5% إلى 10% طبيعيًا، حسب نوع العقار وموقعه. إذا تجاوزت النسبة هذا الحد دون سبب واضح، فغالبًا هناك مشكلة تستحق التدقيق.
أسباب ارتفاع معدل الشغور في الاستثمار العقاري
ارتفاع معدل الشغور في أي عقار ليس أمرًا عشوائيًا، بل غالبًا ما يكون نتيجة لمجموعة من العوامل التي تؤثر سلبًا على قرار المستأجر. إليك أبرز هذه الأسباب:
تسعير غير مناسب
عندما تكون أسعار الإيجار أعلى من متوسط السوق أو غير متناسبة مع الموقع والخدمات، يتردد المستأجرون في التعاقد، مما يؤدي إلى بقاء الوحدات شاغرة لفترات أطول.
موقع العقار
الموقع يُعد من أهم عوامل الجذب. إذا كان العقار بعيدًا عن الخدمات الحيوية، أو يفتقر إلى وسائل النقل والمرافق القريبة، تقل فرصة التأجير، حتى لو كانت الوحدات جيدة.
ضعف في إدارة العقار
إدارة العقار تلعب دورًا حاسمًا في تجربة المستأجر. التأخير في الصيانة، ضعف التواصل، أو غياب الرقابة على النظافة والأمان، كلها عوامل قد تدفع المستأجرين إلى المغادرة وتؤثر على سمعة العقار.
اقرأ المزيد في مقال: إدارة العقار في السعودية .. مفهومها، أنواعها، وتنظيمها في المملكة
وجود عروض منافسة
في حال وجود مشاريع مجاورة تقدم أسعارًا أقل، أو خدمات إضافية بنفس السعر، فإن المستأجرين يميلون إلى الخيارات الأفضل قيمة. هذا يجعل العقار الأقل تنافسية عرضة لارتفاع معدل الشغور.
تأثير معدل الشغور على العائد الاستثماري
ارتفاع معدل الشغور يؤدي بشكل مباشر إلى انخفاض الدخل الناتج من الإيجارات، مما يؤثر سلبًا على صافي الدخل التشغيلي (NOI). هذا الانخفاض ينعكس بدوره على مؤشرات استثمارية أساسية مثل معدل العائد على الاستثمار (ROI)، ومعدل الرسملة (Cap Rate)، وكذلك على القيمة السوقية للعقار. فكل وحدة شاغرة تعني دخلًا مفقودًا، ومع كل يوم إضافي تبقى فيه الوحدة دون مستأجر، تتزايد الخسائر المحتملة على المالك أو المستثمر.
وفي هذا النطاق، اكتشف الفرق بين القيمة السوقية والقيمة التقييمية للعقار
كيف يمكن تقليل معدل الشغور في الاستثمار العقاري؟
لخفض معدل الشغور وتحقيق استقرار في العائد، يمكن اتباع هذه الخطوات:
خفض معدل الشغور لا يعتمد على الحظ، بل على استراتيجيات مدروسة. البدء بتسعير عادل وجودة عالية يجعل العقار أكثر تنافسية، بينما تساهم الإدارة الجيدة في الحفاظ على المستأجرين. كما أن التسويق الفعّال والوصول للفئة المستهدفة يزيد من فرص التأجير، في حين تساعد العروض الذكية في تحفيز المستأجرين المحتملين على اتخاذ القرار. كل خطوة تساهم في تقليل الفترات التي تبقى فيها الوحدات شاغرة، وتحسين العائد الاستثماري للعقار.
هل الشغور دائمًا علامة سلبية؟
ليس بالضرورة. في بعض الحالات، الشغور المؤقت قد يُشكّل فرصة:
- مشاريع جديدة لم يتم تسويقها بعد
- عقارات بحاجة إلى تحسين لكنها بسعر منخفض حاليًا
- فرص إعادة تموضع بإعادة تسعير أو استهداف فئة مختلفة من المستأجرين
لكن إذا تم تحليل الوضع جيدًا، قد لا يكون الشغور علامة سلبية، بل فرصة قابلة للاستثمار. فبعض العقارات الشاغرة مؤقتًا قد تكون بحاجة فقط إلى تعديل بسيط في التسعير، أو تحسين في الخدمات، أو خطة تسويق فعّالة لتتحول من عبء إلى مصدر دخل ثابت.
ختامًا، يعد معدل الشغور في الاستثمار العقاري أداة تحليلية لا غنى عنها. فهمه بدقة يساعدك على تقييم العقار بواقعية، وتحديد نقاط الضعف قبل أن تتحول إلى خسائر.
تصفح مدونة بيوت السعودية للمزيد من المقالات التي تشرح مؤشرات السوق العقاري وأدوات التحليل التي يحتاجها المستثمر الناجح.
