أبرز النقاط
- ما هو حساب التدفق النقدي ؟
- أهمية التدفق النقدي ودوره في الصحة المالية
- كيف أحسب التدفق المالي؟
- إعداد جدول التدفق النقدي
- الأسئلة الشائعة
يعد التدفق النقدي “Cash Flow” مؤشرًا أساسيًا لقياس السيولة الفعلية للمشروعات، فهو يوضح حجم النقد الداخل والخارج خلال فترة محددة. وعلى الرغم من أن بيان الأرباح قد يظهر تحقيق ربح، إلا أن ذلك لا يضمن توفر السيولة لتغطية الالتزامات الفورية. لذا يصبح حساب التدفق النقدي ضروريًا لفهم قدرة المنشأة على تلبية التزاماتها الفورية.
فما هو حساب التدفق النقدي؟ ما أهميته؟ كيف يتم حساب التدفق المالي؟ ما هي كيفية قراءة قائمة التدفقات النقدية؟ وما هي معادلة حساب صافي التدفق النقدي؟ إن هذه التفاصيل وأكثر سيتم ذكرها والتعرف عليها في هذا المقال.
ما هو حساب التدفق النقدي ؟
إن حساب قياس التدفق النقدي هو أداة مالية حيوية تستخدم لتقييم كمية النقد الداخل والخارج من نشاط ما سواء كان للشركة أو الفرد خلال فترة زمنية معينة، ويهدف بشكل أساسي إلى فهم السيولة النقدية المتاحة لتلبية الالتزامات المالية والاحتياجات التشغيلية.
يمثل التدفق النقدي المؤشر الأبرز على صحة الوضع المالي للمؤسسة، ويستخدم لاتخاذ قرارات استثمارية وتشغيلية سليمة، حيث يبين الفرق بين المدفوعات النقدية والإيصالات النقدية.
ما أهمية التدفق النقدي ودوره في الصحة المالية؟
يعد التدفق النقدي أداة تقييم جوهرية لمدى استدامة الشركة وقدرتها على النمو والتوسع. فحتى إذا حققت الشركة أرباحًا وفق أسس الاستحقاق Accrual Basis، فإن افتقارها إلى تدفق نقدي إيجابي قد يدفعها إلى اللجوء إلى الاقتراض أو خفض النفقات لمواجهة التزاماتها الفورية.
كما أن المستثمرين والدائنين غالبًا ما يفضلون التركيز على حساب التدفق النقدي بدلًا من الربحية المحاسبية، لأن النقد حقيقي ولا يمكن التلاعب به بسهولة. ويُذكر أن بيان التدفقات النقدية يعرض منابع النقد واستخداماته مقسمة إلى أنشطة تشغيلية، استثمارية، وتمويلية.
كيف أحسب التدفق المالي؟
يتم حساب التدفق المالي من خلال جمع جميع التدفقات النقدية الداخلة وطرح التدفقات النقدية الخارجة. وللتوضيح، معادلة حساب صافي التدفق النقدي هي:
صافي التدفق النقدي = التدفقات النقدية من الأنشطة التشغيلية + التدفقات النقدية من الأنشطة الاستثمارية + التدفقات النقدية من الأنشطة التمويلية
إن هذا الحساب يظهر كمية النقد التي دخلت أو خرجت خلالها الفترة المالية، ويستخدم لقياس الأداء المالي والقدرة على التمويل واتخاذ قرارات استثمارية صحيحة.
- تعرف أيضًا على حساب معدل الرسملة في السعودية
ما هي خطوات إعداد جدول التدفق النقدي؟
تتمثل خطوات حساب التدفق النقدي وإعداد جدول التدفق النقدي في عدة مراحل مهمة، تبدأ بتحديد الفترة الزمنية المراد إعداد البيان لها، تليها هذه المراحل:
حدد إجمالي الدخل الإجمالي لعقارك الإيجاري
إن أول خطوة في حساب العوائد من عقارك الإيجاري هي تحديد إجمالي التدفق النقدي منه. ويشمل ذلك كل مصادر الدخل المرتبطة بالعقار، سواء الإيجار الأساسي أو أي رسوم إضافية مثل تأجير الأثاث، التخزين، أو الخدمات المرافقة.
على سبيل المثال، إذا كان الإيجار الشهري 2000 دولار، فإن دخلك السنوي يصل إلى 24,000 دولار، بينما إذا كان 3000 دولار، يصبح 36,000 دولار سنويًا.
لكن يجب مراعاة الشواغر، فالأشهر التي يبقى فيها المنزل فارغًا تقلل من إجمالي الدخل. وباختصار، تحسب المعادلة كالتالي:
دخل الإيجار + الدخل الإضافي – معدل الشغور = إجمالي دخل الإيجار
حدد إجمالي نفقات التشغيل لمنزلك
إن إدارة المنازل لا تتم تلقائيًا، فقد تحتاج إلى خدمات إدارة عقارية أو تحمل تكاليف الصيانة والتأمين والضرائب، وكل ذلك يجب أخذه في الاعتبار عند حساب التدفق النقدي للعقار. وإذا أدرت العقار بنفسك، يجب احتساب نفقات إضافية مثل التسويق، التصوير، الرسوم القانونية، وتكاليف الجولات والتفتيش.
ويخصص العديد من الملاك جزءًا من الدخل للنفقات الرأسمالية، وهي تحسينات لرفع قيمة العقار أو تجنب إصلاحات كبيرة، مثل إضافة شرفة أو استبدال نظام التدفئة والتبريد. ورغم أن هذه النفقات لا تخصم ضريبيًا مباشرة، يمكن تعويضها من مكاسب رأس المال لاحقًا عند حساب صافي التدفق النقدي. ومن أبرز النفقات المتكررة التي ينبغي احتسابها ما يلي:
- رسوم إدارة العقار (غالبًا بين 6 – 10٪) أو تكاليف التسويق والإدارة الذاتية
- رسوم تجديد عقود الإيجار أو إعادة التأجير عند استحقاقها
- مصاريف الصيانة الدورية
- الخدمات المنتظمة مثل العناية بالحدائق أو إزالة الثلوج
- مخصصات النفقات الرأسمالية أو تحسينات العقار
- تأمين المالك أو تأمين الرهن العقاري
- ضرائب العقار
- المرافق والخدمات المحلية مثل جمع النفايات أو المياه والصرف الصحي
- رسوم جمعية الملاك
- تكاليف المحاسبة أو برامج الإدارة
ويشكل مجموع هذه البنود إجمالي نفقات التشغيل الخاصة بالعقار
- تعرف أيضًا على إدارة العقار في السعودية
احسب مقدار ما تكسبه بعد النفقات
يعرف الدخل المتبقي من عقارك بعد خصم النفقات باسم صافي الدخل التشغيلي (NOI)، ويتم استخدامه في حساب التدفق النقدي عن طريق طرح إجمالي نفقات التشغيل من إجمالي دخل الإيجار.
فعلى سبيل المثال، إذا كان إجمالي دخل الإيجار 36,000 دولار والنفقات التشغيلية 4,000 دولار، فإن صافي الدخل التشغيلي سيكون 32,000 دولار سنويًا. وباختصار، الصيغة هي:
إجمالي دخل الإيجار – إجمالي نفقات التشغيل = صافي الدخل التشغيلي (NOI)
إذا كنت تمتلك العقار بالكامل دون أي ديون، فإن هذا الرقم يعكس التدفق النقدي الفعلي. أما إذا كان هناك رهن عقاري أو أي قرض مستحق، فستحتاج إلى إجراء خطوة إضافية لحساب التدفق النقدي الصافي لعقارك الإيجاري.
محاسبة أي ديون أو التزامات مالية
الخطوة الأخيرة في تحليل حساب التدفق النقدي لعقارك الإيجاري هي تحديد الدين المستحق على المنزل، سواء كان أقساط الرهن العقاري السنوية أو قرض ملكية العقار.
لنأخذ مثالًا عمليًا: إذا كان صافي الدخل التشغيلي 32,000 دولار، وقسط الرهن العقاري ثابتًا بمقدار 1,500 دولار شهريًا، فإن إجمالي الأقساط السنوية سيكون 18,000 دولار.
وبالتالي، يكون التدفق النقدي السنوي الإيجابي: 32,000 − 18,000 = 14,000 دولار، أي حوالي 1,167 دولار شهريًا.
إذا ارتفع القسط إلى 1,696 دولار شهريًا، يصبح إجمالي الدين السنوي 20,352 دولار، ويهبط التدفق النقدي السنوي إلى 11,648 دولار، أي حوالي 971 دولار شهريًا.
كيفية قراءة قائمة التدفقات النقدية؟
باستخدام هذه القراءة، يمكن للمحللين والمستثمرين التمييز بين التدفقات الناتجة عن العمليات الفعلية – النواة التشغيلية – وتلك الناتجة عن استثمارات أو تمويلات قد تكون مؤقتة أو غير مستدامة. ولفهم حساب التدفق النقدي من قائمة التدفقات النقدية، يجب الانتباه إلى 3 أقسام رئيسية:
التدفقات النقدية التشغيلية
يبدأ القارئ عادة بهذا القسم، حيث ينظر هل هذه التدفقات إيجابية أم سلبية، وما مدى توافقها مع صافي الربح المحاسبي. في العديد من الحالات، إذا كانت الشركة تحقق أرباحًا لكنها تولد تدفقات تشغيلية سالبة، فهذا إنذار مبدئي.
بعد ذلك يراجع القسم الاستثماري، لمعرفة إذا كانت الشركة تضخ استثمارات كبيرة “مشتريات أصول” أو كثيرًا ما تبيع أصولًا، وما مدى تأثير ذلك على النقد.
القسم التمويلي في حساب التدفق النقدي
في هذا القسم يتم التساؤل عدة تساؤلات؛ منها هل الشركة اقترضت أو سددت ديونًا؟ هل وزعت أرباحًا؟ كيف يمول رأس المال؟، فمن خلال هذا القسم توضح الأموال المصروفة أو المكتسبة من استثمارات الأصول طويلة الأجل.
التدفقات التمويلية
في النهاية، ينظر إلى صافي التغير في النقد ورصد ما إذا كان الرصيد النقدي في نهاية الفترة يتطابق مع الرصيد المدون في الميزانية. إذا كان هناك فرق، فهذا يدل على وجود أخطاء في التصنيفات أو الحسابات.
الأسئلة الشائعة
بعد أن تعرفنا على كافة تفاصيل حساب التدفق النقدي وخطوات حسابه، لا بد من العلم أن هناك الكثير من الأسئلة التي تتكرر حوله، والتي أهمها ما يأتي:
ما الفرق بين التدفق النقدي الإيجابي والتدفق النقدي السلبي؟
إن الفرق بين التدفق النقدي الإيجابي والسلبي يكمن في الفائض أو العجز النقدي، وفي تفصيل أكثر:
- التدفق النقدي الإيجابي يعني أن الأموال الداخلة أكثر من الخارجة، مما يوفر فائضًا يمكن استخدامه للديون أو الاستثمار
- التدفق النقدي السلبي؛ تكون الأموال الخارجة أكثر من الداخلة، ما يخلق عجزًا يحتاج لسداد من المدخرات أو الاقتراض
كيف تزيد تدفقك النقدي؟
لزيادة التدفق النقدي، يمكنك اتباع عدة استراتيجيات أساسية، مثل:
- زيادة الدخل عن طريق؛ رفع الإيجار، إضافة خدمات إضافية أو رسوم مقابل مزايا مثل تأجير الأثاث أو المواقف
- خفض النفقات التشغيلية عبر تحسين الكفاءة في الصيانة، التفاوض على عقود التأمين، أو تقليل تكاليف الإدارة
- إعادة تمويل القروض من خلال الحصول على فائدة أقل أو تمديد فترة السداد لتخفيض الأقساط الشهرية
- تقليل فترة الشواغر؛ تحسين التسويق وجذب مستأجرين موثوقين لتقليل الفترات التي يبقى فيها العقار خاليًا
اطلع على كيف تؤثر صيانة العقار في السعودية على قيمة العقار ؟
ختامًا، تعرفنا على أهم التفاصيل والمعلومات حول حساب التدفق النقدي ، مفهومه، خطواته، وأهميته، كما تعرفنا على آلية قراءة قائمة التدفقات النقدية. إلى جانب ما سبق، ذكرنا بعض التفاصيل الأخرى مثل الفرق بين التدفق النقدي الإيجابي والسلبي، وكيفية زيادة التدفق النقدي، والمزيد من التفاصيل الأخرى.
إذا أردت التعرف على معلومات أخرى حول كيف يتم حساب الرقم القياسي لأسعار العقارات ؟، يمكنك الاطلاع على مدونة بيوت السعودية
