الاستثمار العقاري الناجح يقوم على رؤية واضحة وتحليل مالي وتشغيلي متكامل. وهنا تظهر أهمية مقارنة العقارات باستخدام مقاييس التحليل العقاري ، فالموقع الجيد أو الانطباع الأول قد يبدوان جذابين، لكن الأرقام والتحليلات هي وحدها التي تكشف الصورة الحقيقية.
في هذا المقال، سنأخذك عبر مثال افتراضي يوضح كيف تساعدك مقاييس التحليل العقاري على اختيار العقار الأنسب، وضمان تحقيق أفضل عائد ممكن من استثمارك.
مثال افتراضي على مقارنة العقارات مقاييس التحليل العقاري
لنفترض وجود عقارين متشابهين في المساحة في مناطق مختلفة من المملكة:
- العقار الأول: شقة في حي النرجس، الرياض، تبلغ مساحتها 150 متر مربع، سعر البيع 1,050,000 ريال.
- العقار الثاني: شقة في حي المرجان، جدة، مساحتها 150 متر مربع، سعر البيع 950,000 ريال.
كلا العقارين مؤجر حاليًا، والأرقام التالية افتراضية لشرح طريقة الحساب:
البيانات | العقار الأول | العقار الثاني |
|---|---|---|
البيانات الدخل السنوي الإجمالي | العقار الأول 70,000 ريال | العقار الثاني 74,000 ريال |
البيانات المصاريف التشغيلية | العقار الأول 7,000 ريال | العقار الثاني 6,000 ريال |
البيانات المبلغ المستثمر | العقار الأول 350,000 ريال | العقار الثاني 300,000 ريال |
البيانات الوحدات المؤجرة | العقار الأول 9 من 10 | العقار الثاني 8 من 10 |
البيانات قيمة القرض | العقار الأول 700,000 ريال | العقار الثاني 650,000 ريال |
ويمكن تحليل العقارين بناءًا على هذه المقاييس:
صافي الدخل التشغيلي (NOI)
الصيغة: صافي الدخل التشغيلي = الدخل الإجمالي – المصاريف التشغيلية.
- العقار الأول: 70,000 – 7,000 = 63,000 ريال.
- العقار الثاني: 74,000 – 6,000 = 68,000 ريال.
هذا الرقم يمثل الدخل الفعلي بعد خصم جميع النفقات التشغيلية، دون احتساب القروض أو الضرائب.
معدل الرسملة (Cap Rate)
الصيغة: معدل الرسملة = (صافي الدخل التشغيلي ÷ قيمة العقار) × 100.
- العقار الأول: (63,000 ÷ 1,050,000) × 100 = 6%.
- العقار الثاني: (68,000 ÷ 950,000) × 100 = 7.16%.
كلما ارتفع هذا المعدل، زادت جاذبية العقار من ناحية العائد السنوي على قيمته السوقية. وإذا كنت بحاجة لاكتشاف المزيد حول معدل الرسملة في السعودية وكيفية حسابه، يمكنك الرجوع إلى المقال المختص بذلك.
العائد على الاستثمار (ROI)
الصيغة: العائد على الاستثمار = (صافي الدخل التشغيلي ÷ إجمالي تكلفة الاستثمار) × 100.
- العقار الأول: (63,000 ÷ 1,070,000) × 100 = 5.88%.
- العقار الثاني: (68,000 ÷ 970,000) × 100 = 7.01%.
هذا المقياس يوضح الربح السنوي كنسبة من إجمالي ما دفعه المستثمر لشراء العقار.
العائد النقدي (Cash on Cash)
الصيغة: العائد النقدي = (صافي الدخل التشغيلي ÷ النقد المستثمر) × 100.
- العقار الأول: (63,000 ÷ 350,000) × 100 = 18%.
- العقار الثاني: (68,000 ÷ 300,000) × 100 = 22.67%.
يُظهر هذا المقياس العائد على المبلغ النقدي الفعلي الذي دفعه المستثمر من جيبه، دون احتساب التمويل البنكي.
نسبة الإشغال
الصيغة: نسبة الإشغال = (عدد الوحدات المؤجرة ÷ إجمالي الوحدات) × 100.
- العقار الأول: (9 ÷ 10) × 100 = 90%.
- العقار الثاني: (8 ÷ 10) × 100 = 80%.
تعكس هذه النسبة مدى إقبال المستأجرين على العقار. اقرأ المزيد حول نسبة الإشغال وكيفية حسابها من خلال مقال: نسب الإشغال في العقارات السعودية.
معدل الشغور
الصيغة: معدل الشغور = 100% – نسبة الإشغال.
- العقار الأول: 100 – 90 = 10%.
- العقار الثاني: 100 – 80 = 20%.
كلما انخفض معدل الشغور، كان العقار أكثر استقرارًا من ناحية الإيجارات. وكذلك يمكنك قراءة المزيد حول معدل الشغور في الاستثمار العقاري وكيفية حسابه من خلال المقال المخصص على المدونة.
السعر لكل متر مربع
الصيغة: السعر لكل متر = سعر العقار ÷ المساحة.
- العقار الأول: 1,050,000 ÷ 150 = 7,000 ريال/م².
- العقار الثاني: 950,000 ÷ 150 = 6,333 ريال/م².
يُستخدم هذا المقياس للمقارنة السريعة بين العقارات المشابهة من حيث المساحة.
نسبة القرض إلى القيمة (LTV)
الصيغة: نسبة القرض إلى القيمة = (قيمة القرض ÷ قيمة العقار) × 100.
- العقار الأول: (700,000 ÷ 1,050,000) × 100 = 66.67%.
- العقار الثاني: (650,000 ÷ 950,000) × 100 = 68.42%.
كلما ارتفعت هذه النسبة، زادت مخاطر التمويل على المقرض.
تلخيص مقارنة العقارات باستخدام مقاييس التحليل العقاري
فيما يلي مقارنة تفصيلية بين العقارين محل الدراسة، باستخدام جميع مقاييس التحليل العقاري، لتوضيح الفروقات في الأداء المالي والتشغيلي، ومساعدة المستثمر على اتخاذ قرار أكثر دقة.
المقياس | العقار الأول – حي النرجس (الرياض) | العقار الثاني – حي المرجان (جدة) |
|---|---|---|
المقياس صافي الدخل التشغيلي | العقار الأول – حي النرجس (الرياض) 63,000 ريال | العقار الثاني – حي المرجان (جدة) 68,000 ريال |
المقياس معدل الرسملة | العقار الأول – حي النرجس (الرياض) 6% | العقار الثاني – حي المرجان (جدة) 7.16% |
المقياس العائد على الاستثمار | العقار الأول – حي النرجس (الرياض) 5.88% | العقار الثاني – حي المرجان (جدة) 7.01% |
المقياس العائد النقدي | العقار الأول – حي النرجس (الرياض) 18% | العقار الثاني – حي المرجان (جدة) 22.67% |
المقياس نسبة الإشغال | العقار الأول – حي النرجس (الرياض) 90% | العقار الثاني – حي المرجان (جدة) 80% |
المقياس معدل الشغور | العقار الأول – حي النرجس (الرياض) 10% | العقار الثاني – حي المرجان (جدة) 20% |
المقياس السعر لكل متر مربع | العقار الأول – حي النرجس (الرياض) 7,000 ريال/م² | العقار الثاني – حي المرجان (جدة) 6,333 ريال/م² |
المقياس نسبة القرض إلى القيمة | العقار الأول – حي النرجس (الرياض) 66.67% | العقار الثاني – حي المرجان (جدة) 68.42% |
تحليل نتائج مقارنة العقارات باستخدام مقاييس التحليل العقاري
يظهر من الأرقام أن العقار الثاني في جدة يحقق عوائد مالية أكبر سواء من حيث معدل الرسملة أو العائد النقدي، كما أن سعر المتر فيه أقل، ما يجعله أكثر جاذبية من الناحية الاستثمارية. أما العقار الأول في الرياض، فرغم أن عوائده أقل، إلا أن نسبة إشغاله أعلى ومعدل الشغور فيه أقل، مما يعني استقرارًا أكبر في الدخل الإيجاري.
ختامًا، لا شك اختيار العقار الأنسب يعتمد على مزيج من المقاييس، وليس على رقم واحد فقط. العقار ذو العائد الأكبر قد يكون أكثر مخاطرة من العقار المستقر تشغيليًا، والعكس صحيح. لذلك يُنصح بمقارنة جميع المقاييس قبل اتخاذ قرار الاستثمار.
لمعرفة كيفية حساب هذه المقاييس بالتفصيل وتطبيقها على عقارك، تصفح المقالات المتخصصة في مدونة بيوت السعودية.
