ذكرنا في مقال المصطلحات العقارية العديد من المصطلحات القانوينة والتنظيمية، بما فيها حق الارتفاق، فما هو حق الارتفاق في السعودية ؟ ما شروطه؟ ما الآثار القانونية له؟ ومتى يسقط؟ كل هذا وأكثر ستتم الإجابة عليه بالتفصيل في هذا المقال.
يعد حق الارتفاق من الحقوق العينية الهامة في النظام العقاري السعودي، حيث يمكن الأفراد من الانتفاع بعقار مملوك للغير، وذلك تحقيقًا لمصلحة عقار يملكه المستفيد. ويكون هذا الحق مقيدًا لمصلحة عقار جار أو مجاور مع الحفاظ على حقوق الملكية الأصلية للمالك.
ما هو حق الارتفاق في القانون السعودي؟
حق الارتفاق في القانون السعودي، هو حق عيني يقرر لمنفعة عقار لشخص على عقار مملوك لشخص آخر. ويكتسب هذا الحق إما بالتصرف النظامي؛ أي عبر عقود قانونية، أو بالإرث. بحيث يقرر لصاحب عقار ما حق محدود في عقار آخر إذا كان ذلك ضروريًا لتحقيق الاستخدام الفعال للعقار الأول.
وقد نصت المادة 699 من نظام المعاملات المدنية السعودي على هذا المفهوم بشكل دقيق، وأكدت أن الارتفاق يشترط أن يكون العقاران مملوكين لأشخاص مختلفين. وفيما يلي أهم التفاصيل المتعلقة في حق الارتفاق في السعودية :
ما هي شروط حق الارتفاق؟
إن وجود هذه الشروط يحقق التوازن العادل ويمنع التعدي على الملكيات الخاصة بشكل متعسف، كما أن نظام المعاملات المدنية في السعودية حدد الحالات التي يمكن فيها ممارسة حق الارتفاق وشروط بقائه وانتقاله مع تداول ملكية العقار، والتي تتمثل فيما يلي:
- أن يكون هناك عقارين مملوكين لشخصين مختلفين
- يشترط بحق الارتفاق أن يكون مخصصًا لمنفعة عقار معين وليس لشخص بذاته
- أن ينشأ الحق بأحد الأسباب النظامية؛ مثل التصرفات القانونية كالعقود رسمية أو الإرث
- أن يكون الارتفاق ظاهرًا أو منصوصًا عليه صراحة، أو ضرورة تقتضيها طبيعة العقار المنتفع
ما آثار تسجيل حق الارتفاق في السعودية قانونيًا؟
لا ينتج الارتفاق أثرًا ضد الغير إلا بتسجيله رسميًا في السجل العقاري، وبمجرد النقل القانوني للعقار المنتفع، ينتقل معه الحق تلقائيًا، مما يعزز قدرته على الإلزام.
ما هي الآثار القانونية لحق الارتفاق؟
يترتب على حق الارتفاق العديد من الآثار القانونية الهامة، أبرزها:
- حق صاحب العقار المرتفق في استخدام العقار المرتفق عليه بحسب الشروط المتفق عليها أو بحسب العرف أو نص النظام.
- التزام مالك العقار المرتفق به (العقار الخادم) بعدم القيام بأي فعل يعيق ممارسة الحق.
- تبعية الحق للعقار المنتفع وانتقاله مع نقل ملكيته إلى أي شخص آخر.
- إلزام المنتفع بالعقار بالتعويض عن أية أضرار أو نفقات متعلقة باستعمال حق الارتفاق، إلا إذا تم الاتفاق على خلاف ذلك.
- انتهاء حق الارتفاق يؤدي إلى إعادة الحال كما كان عليه وتنتهي جميع الالتزامات المرتبطة به
متى يسقط حق ارتفاق؟
يسقط حق الارتفاق في السعودية في القانون كما ورد في نظام المعاملات المدنية السعودي الجديد لعام 2023 في الحالات التالية:
- اتحاد الملكية، إذا انتقلت ملكية العقارين (الخادم والمخدوم) إلى شخص واحد، يلغى الارتفاق تلقائيًا
- انتهاء الغرض منه فإذا زال السبب الذي أنشئ من أجله، كزوال الحاجة للمرور أو التصريف
- عدم الاستعمال لمدة طويلة؛ أي إذا لم يستخدم الحق لمدة 15 سنة متصلة دون عذر، يسقط بحكم القانون
- اتفاق الطرفين فيمكن للطرفين الاتفاق كتابيًا على إنهاء الارتفاق
- هلاك العقار أو تغير حالته كأن يهدم العقار أو يردم مجرى الماء مثلاً، فينتفي موضوع الارتفاق
ما هي بعض الأمثلة على حق الارتفاق؟
يورد النظام السعودي عدة أمثلة واضحة على حق الارتفاق في السعودية ، من أشهرها:
- حق المرور (Right-of-Way) حيث يتيح المرور عبر عقار آخر للوصول للطريق العام دون الإضرار به
- مد المرافق (Utility Easement) مثل تمديد خطوط الكهرباء أو المياه عبر أرض خاصة
- حق الصرف (Drainage Easement) والذي يعطى للسماح بتصريف المياه من أرض إلى أخرى عند الضرورة
- المجرى المائي الطبيعي أو الصناعي؛ حيث أنه يلقى تنظيمًا في النظام المدني السعودي، فيحق للعقار المنخفض استعمال ممر المياه مع التعويض
ما الفرق بين حق الارتفاق في السعودية وحق الانتفاع ؟
يعد الفرق الجوهري بين حق الارتفاق وحق الانتفاع أن الأول يمنح لمصلحة عقار، بينما الثاني يمنح لمصلحة شخص. فحق الارتفاق هو حق عيني تبعي يحد من استخدام عقار لخدمة عقار آخر، كحق المرور أو مد المرافق، ويظل مرتبطًا بالعقار المنتفع حتى عند انتقال الملكية.
أما حق الانتفاع، فهو حق عيني أصلي يمكن شخصًا معينًا من استعمال عقار مملوك للغير والانتفاع بمنفعته، كالسكن أو الزراعة، دون أن يكون له حق التملك. كما أن حق الانتفاع غالبًا ما يكون مؤقتًا وينقضي بانتهاء مدته أو بوفاة المنتفع. بينما حق الارتفاق يدوم ما دامت الحاجة قائمة ولم يتفق على خلاف ذلك.
يمكنك أيضًا التعرف على نظام تقييم العقار في السعودية
ختامًا، تم التعرف على كافة التفاصيل المتعلقة في حق الارتفاق في السعودية ، وهو حق عيني يتيح الانتفاع بعقار الغير لخدمة عقار مجاور، دون المساس بملكية المالك الأصلي. كما تم التعرف شروط حق الارتفاق، آثار التسجيل القانوني له، بعض أبرز الأمثلة عليه، إلى جانب متى يسقط حق الارتفاق في القانون السعودي.
إذا أردت التعرف على معلومات أخرى حول نظام تملك الأجانب للعقار، يمكنك الاطلاع على مدونة بيوت السعودية
