تعرفنا في مقال سابق على فسخ عقود الإيجار وأهم الشروط والأحكام لكل من المؤجر والمستأجر، ولكن، هل يحق للمؤجر إخلاء المستأجر؟ ما هي شروط إخلاء المستأجر؟ هل يحق للمؤجر اتخاذ إجراءات فردية لإخلاء المستأجر؟ وما هي خطوات إجراءات الإخلاء بالسعودية؟ سنتطرق للحديث عن كل هذه التفاصيل وأكثر عبر هذا المقال.
بدايةً، يعرف إخلاء العقار على أنه إجراء قانوني يلزم المستأجر بمغادرة العقار وتسليمه للمالك، إما لانتهاء عقد الإيجار أو لوجود أسباب قانونية تستدعي ذلك. ويخضع هذا الإجراء لأنظمة دقيقة تهدف إلى تحقيق التوازن بين حقوق المالك والمستأجر في السعودية. ويعد من القضايا المتكررة في المحاكم العقارية نظرًا لتعدد حالات النزاع بين الطرفين.
ما هي أسباب إخلاء المستأجر في السعودية ؟
عندما يتأخر المستأجر في دفع الإيجار أو ينتهك شروط العقد، يحق للمالك رفع دعوى إخلاء أمام المحكمة. وتعد هذه الدعوى سندًا قانونيًا لاستعادة العقار، وتأتي مدعومة بعقد الإيجار الموثق، والذي يشكل سندًا تنفيذيًا عند رفعها إلى المحكمة.
بعد صدور الحكم القضائي، ترسل طلبات التنفيذ إلى محكمة التنفيذ. وفقًا لنظام التنفيذ السعودي، يبدأ تنفيذ طلب إخلاء العقار في السعودية اعتبارًا من اليوم التالي لانقضاء خمسة أيام من تاريخ تبليغ الأمر التنفيذي. وهناك عدة أسباب تبرر مطالبة المالك بإخلاء المستأجر من العقار، وتشمل أبرزها ما يلي:
عدم دفع الإيجار
يعد الامتناع عن دفع الإيجار من أكثر الأسباب شيوعًا لإخلاء المستأجر. حيث يحق للمالك رفع دعوى إخلاء إذا تأخر المستأجر عن السداد لمدة تتجاوز 30 يومًا من تاريخ الاستحقاق، بعد توجيه إنذار رسمي له.
مخالفة شروط عقد الإيجار
إذا خالف المستأجر بنود العقد، مثل تأجير العقار للغير بدون إذن، أو استخدامه في أنشطة غير متفق عليها، أو إحداث تلف كبير بالعقار، يحق للمالك المطالبة بالإخلاء.
انتهاء مدة العقد وعدم التجديد
عند انتهاء مدة عقد الإيجار وعدم رغبة المالك في التجديد، يحق له طلب إخلاء العقار وفق قوانين إخلاء العقار في السعودية ، شريطة إخطار المستأجر قبل نهاية العقد بفترة كافية حسب ما هو منصوص عليه في العقد أو النظام.
الحاجة الملحة للمالك لاستخدام العقار
في بعض الحالات، إذا أثبت المالك حاجته الشخصية أو العائلية للعقار، يمكنه طلب إخلاء المستأجر وفق ضوابط معينة تحددها الأنظمة.
ما هي حقوق المالك في الإخلاء في السعودية ؟
لا بد من العلم أن الملك يحق له الإخلاء فقط في حالات معينة، وقد سبق ذكر بعضها سابقًا، حيث لا يمكنه أن يتصرف من تلقاء نفسه بأي إجراءات فردية، فلا بد أن يلجأ للقانون دائمًا. وتتضمن حقوق المالك في الإخلاء ما يلي:
- يحق للمالك المطالبة بإخلاء العقار في الحالات المنصوص عليها نظامًا، مع ضمان حقه في استرداد العقار أو التعويض عن الأضرار.
- لا يجوز للمالك إخراج المستأجر إلا عبر الطرق النظامية، ويحظر الإخلاء القسري أو التعسفي دون حكم قضائي.
- يحق للمالك استقطاع قيمة التلفيات من مبلغ التأمين عند خروج المستأجر، إذا ثبت وجود أضرار بالعقار.
ما خطوات إجراءات إخلاء المستأجر في السعودية ؟
تعد عملية إخلاء العقار في السعودية جزءًا من منظومة التشريعات العقارية التي تهدف إلى حماية حقوق جميع الأطراف. وقد وضعت وزارة العدل السعودية أنظمة واضحة تحدد شروط الإخلاء، وإجراءات التقاضي والتنفيذ، بما يضمن عدم تعسف أي طرف بحق الآخر. وتتضمن خطوات إخلاء المستأجر ما يلي:
- يجب على المالك إرسال إشعار رسمي للمستأجر يوضح فيه سبب الإخلاء والمهلة الممنوحة له لإخلاء العقار.
- يفضل محاولة حل النزاع وديًا قبل اللجوء إلى القضاء، مثل التفاوض على تمديد المهلة أو تسوية المبالغ المستحقة.
- إذا لم يتم التوصل إلى حل، يحق للمالك رفع دعوى أمام المحكمة المختصة، مع إرفاق جميع المستندات الداعمة مثل عقد الإيجار والإشعارات.
- تصدر المحكمة حكمًا بالإخلاء إذا ثبتت الأسباب القانونية، ويصبح الحكم سندًا تنفيذيًا.
- يتم تنفيذ الحكم عبر محكمة التنفيذ، ويمنح المستأجر عادة مهلة نهائية للخروج، وإذا لم يمتثل، تنفذ الجهات المختصة الإخلاء جبريًا.
أهم الأسئلة الشائعة حول إخلاء العقار في السعودية
بعد التعرف على كل ما يتعلق بإخلاء العقار من إجراءات وحقوق المالك وغير ذلك من تفاصيل. يتساءل الكثيرون حول أحكام إخلاء العقار بالسعودية، وأدناه أهم الأسئلة الشائعة حول هذا الموضوع:
كم مدة تنفيذ حكم إخلاء عقار في السعودية؟
تختلف مدة تنفيذ حكم الإخلاء حسب ظروف القضية، لكنها غالبًا تتراوح بين 30 إلى 120 يومًا من بدء الإجراءات وحتى التنفيذ الفعلي. وفيما يلي تفاصيل مدة التنفيذ:
- ترفع الدعوى وتحدد الجلسات، وقد تستمر الإجراءات القضائية بين 1 إلى 3 أشهر حسب المحكمة والظروف.
- بعد صدور الحكم، يبدأ التنفيذ (تسليم العقار) خلال 5 أيام من تاريخ التبليغ، ويستكمل التنفيذ خلال 5‑30 يومًا، بحسب سرعة الإجراءات والامتناع من عدمه.
- طبقًا لنظام التنفيذ، يصدر مأمور التنفيذ أمرًا للتنفيذ في اليوم التالي بعد مضي هذه الخمسة أيام.
هل يستطيع صاحب البيت إخراج المستأجر؟
لا يمكن للمالك إخراج المستأجر بالقوة أو انقطاع الخدمات سوى عبر حكم قضائي يُنفّذ رسميًا. أي محاولات فردية في إخلاء العقار في السعودية من المستأجر، مثل قطع الكهرباء أو الماء أو الدخول بالقوة دون حكم، تعد مخالفات قانونية.
ما هي إجراءات رفع دعوى إخلاء عقار بدون عقد إيجار؟
إذا كان الإيجار بدون عقد إيجار رسمي ومثبت، يمكن لصاحب العقار اتباع الإجراءات الآتية للإخلاء:
- رفع دعوى إخلاء أمام المحكمة المختصة؛ حيث يتم التقدم بدعوى قضائية لإثبات أن العقار مشغول دون وجود سند نظامي.
- إثبات العلاقة الإيجارية بوسائل بديلة مثل تقديم شهادات الشهود، أو التحويلات البنكية، أو المراسلات المتبادلة بين الطرفين.
- تنفيذ حكم الإخلاء كسند تنفيذي إذا صدر الحكم القضائي بالإخلاء، حيث أنه ينفذ عبر بوابة ناجز باعتباره سندًا تنفيذيًا.
على ضوء ما سبق، تم التعرف على مفهوم إخلاء العقار، وكل ما يتعلق بشروط إخلاء العقار في السعودية . خطوات إجراءات الإخلاء، شروط قيام المالك بذلك، ومتى يحق له ذلك. كما تعرفنا سويًا على أن المؤجر لا يحق له القيام بأي إجراء فردي، مثل قطع الخدمات عن المستأجر على سبيل المثال، فلا بد أن يتقدم بشكوى والمحكمة هي من تصدر الحكم وتطبق القوانين على كلا الطرفين.
إذا رغبت بالتعرف على معلومات أخرى حول كيفية عمل عقد إيجار إلكتروني في السعودية وتوثيقه خطوة بخطوة، يمكنك الاطلاع على مدونة بيوت السعودية.
