ما الذي يحدد قيمة مسكن قديم على طرف شارع مزدحم، أو ناطحة سحاب تلامس الغيوم؟ الأمر ليس مجرد طوب وحجر، بل هو بمثابة علم دقيق يوازن بين عدة خصائص مثل الموقع، الحالة، والعوامل الاقتصادية. التقييم العقاري هو البوصلة التي توجه القرارات، وتكشف القيمة الحقيقية لما تراه الأعين مجرد جدران ونوافذ. فهنا ظهرت أساليب التقييم العقاري التي تلتقي فيها الخبرة بالتحليل.
لمحة عن التقييم العقاري
أساليب التقييم العقاري هي أدوات تساهم في فهم القيمة الحقيقية لأي عقار، عن طريق دراسة موقع العقار، الحالة العامة له، حركة السوق، إضافة إلى ما يحيط به من مؤثرات اقتصادية أو سياسية. هذه العملية تمنح الأفراد والشركات نظرة واضحة تساعدهم على اتخاذ قرارات استثمارية أكثر دقة، وتشكل خطوة أساسية في قطاع البيع والشراء والتطوير.
اقرأ أيضًا: ما الفرق بين تقييم و تثمين العقار ؟
أهمية تقييم العقارات
إن أساليب التقييم العقاري هي أمور تساعد على تحقيق توازن بين مصلحة البائع والمشتري، غير أنها تضمن أن تكون الصفقة عادلة بين الطرفين. غير أن التقييم يساعد على حساب الضرائب بشكل دقيق، ويفتح المجال أمام الحصول على تمويل مناسب يدعم مختلف خطط الأفراد وطموحات الشركات، سواء للشراء أو التطوير أو الاستثمار.
عوامل تقييم العقارات
تتأثر قيمة العقارات بحزمة من العوامل الرئيسية التي يجب مراعاتها أثناء عملية التقييم. ومن بين هذه العوامل:
موقع العقار والمنطقة المحيطة به
حيث يمكن أن يكون للموقع تأثير كبير على القيمة،
حالة العقار
من أساليب التقييم العقاري هو مراعاة حالة العقار والمساحة والمواصفات العمرانية وجودة البناء، فهذه الأمور تلعب دورًا هامًا في التقييم.
تأثير العوامل الاقتصادية
من أبرز عوامل تقييم العقارات هي تأثير الإقتصاد عليه مثل العرض والطلب وأي تغيرات في السوق العقارية،
العوامل القانونية والتنظيمية
تلعب العوامل القانونية والتنظيمية دورًا مؤثرًا على استخدامات العقار وإمكانية إجراء تعديلات عليه.
أساليب التقييم العقاري
عادة ما يتم طرح تساؤل ما هي أساليب التقييم العقاري؟ وللإجابة عنه لابد من معرفة أنه يوجد أنواع التقييم العقاري ذلك بحسب الغرض المطلوب من التقييم. فهناك من يعتمد على مقارنة العقار بعقارات مشابهة لتقدير قيمته، وآخر يستند إلى الدخل المتوقع منه سنويًا. وهناك أيضًا بعض الطرق التي تركز على كلفة البناء والتجديد، بينما تتعمق أساليب أخرى بجمع بيانات دقيقة وتحليل كل تفصيلة للوصول إلى قيمة أقرب للواقع.
كيف تتم عملية التقييم العقاري؟
إن من أساليب التقييم العقاري تحديد أسعار العقارات فهم السوق المحيط، عن طريق دراسة العرض والطلب ومقارنة الأسعار لعقارات مشابهة تم بيعها مؤخرًا. بعد ذلك يتم تقييم خصائص العقار نفسه مثل الحالة، المساحة، التصميم، والخدمات المتوفرة. وأيضًا يلعب الوضع الاقتصادي والأنظمة المحلية والتطورات المتوقعة دورًا رئيسيًا في تشكيل القيمة السوقية. فمن خلال جمع هذه العناصر، يتم الوصول إلى تقدير دقيق يعكس الواقع ويعزز الثقة بين جميع الأطراف.
أهم طرق تقييم العقارات بالسعودية
تستخدم بالمملكة ثلاث طرق رئيسية من أجل تقدير قيمة العقارات وهي المقارنة مع عقارات مشابهة، احتساب تكاليف البناء والصيانة، وتحليل العائد المتوقع من العقار، هذا الأسلوب يساعد على تحديد القيمة بشكل أقرب للدقة. وتاليا تفصيل أساليب التقييم العقاري هذه.
أسلوب المقارنة “المقارنة السوقية”
إن أسلوب المقارنة يقوم بشكل أساسي على قياس قيمة العقار عن طريق دراسة أسعار بيع عقارات مشابهة تم تداولها مؤخرًا ضمن منطقة قريبة أو مماثلة. وبالطبع يؤخذ بعين الاعتبار الموقع، المساحة، الحالة العامة، والميزات الإضافية، الأمر الذي يمنح تقديرًا واقعيًا لقيمته بحسب حركة السوق.
أسلوب التكلفة
يعتمد هذا الأسلوب على حساب قيمة العقار عبر تقدير تكلفة إعادة بنائه من جديد، مع احتساب سعر الأرض، التكاليف الإنشائية، وخصم ما لحق به من تدهور أو استهلاك. تستخدم هذه الطريقة غالبًا عند تقييم مبانٍ جديدة أو حالات تفتقر إلى بيانات سوقية كافية.
أسلوب الدخل
يركز أسلوب الدخل على حساب ثمن العقار من خلال تحليل العوائد المتوقعة منه، مثل الإيجارات، وتقدير العائد الاستثماري على المدى الطويل، الأمر الذي يجعله أداة فعالة لتقييم العقارات التي تعمل على تحقيق دخل مستمر.
ما هي العناصر الأساسية الواجب مراعاتها في عملية التقييم العقاري؟
تقدير قيمة العقار يعتمد على عدة عناصر مترابطة، منها الموقع، الحالة، الحجم، النوع، إضافة إلى حركة السوق، الوضع الاقتصادي، المرافق القريبة، والضوابط القانونية، إلى جانب مقارنته مع غيره من الأمثلة المشابهة، ما يضمن تقديرًا أقرب للواقع. وتاليًا العناصر الأساسية للتقييم.
الغرض من التقييم
إن تحديد الهدف من وراء التقييم مثل (شراء، بيع، تمويل، ضرائب) يؤثر على العوامل التي يجب التركيز عليها. وأنه يجب مقارنة العقار بعقارات مشابهة في المنطقة يساعد في تحديد قيمته السوقية.
موقع العقار وحالته
يعتبر موقع العقار من أبرز العوامل المؤثرة في قيمته، بما في ذلك قربه من الخدمات والمرافق، وسهولة الوصول إليه، والمنطقة التي يقع فيها. غير أن حالة العقار مهمة للتقييم، سواء كان العقار جديد أو قديم، بالإضافة إلى جودة البناء والتشطيبات، وهل يحتاج إلى ترميم أو صيانة.
نوع وحجم العقار
إن المساحة الكلية للعقار، سواء كانت مساحة الأرض أو المساحة المبنية، تؤثر على قيمته. غير أن توفر المرافق والخدمات المحيطة بالعقار (مدارس، مستشفيات، مواصلات) يزيد من قيمته. ولابد من معرفة أن تقييم الأراضي الزراعية يختلف تمامًا عن تقييم العقارات التجارية أو السكنية.
العرض والطلب
يعتمد تقييم العقارات على مدى توفر العقارات المماثلة لها في المنطقة، وحجم الطلب عليها. وأيضًا إن الظروف الاقتصادية تؤثر على التقييم، مثل التضخم وأسعار الفائدة.
العوامل القانونية والتنظيمية
لابد من معرفة أنه يجب مراعاة القوانين واللوائح المحلية المتعلقة بالعقارات، مثل قوانين البناء والتراخيص.
إلى هنا نكون قد قدمنا لك في هذا المقال بعض أهم المعلومات حول أساليب التقييم العقاري وخصائصه، يمكنك أيضا قراءة مقالات مشابهة مثل: كيف تُحدث منصة ستيك العقارية ثورة في سوق العقارات؟، إذا كنت ترغب بالحصول على المزيد من المعلومات وقراءة العديد من مقتطفات والمقالات الأخرى المهمة والشيقة، فإننا ندعوك لتفقد مدونة بيوت السعودية والبقاء على اطلاع بكل جديد أولا بأول.
